중국 주택 경기가 무너지면 중국 경제도 무너질까요?
2003~2013년 중국 주택가격 상승 폭은 미국 금융위기 직전의 주택 경기 거품이나 1980년대 일본의 부동산 붐 때보다 더 컸습니다. 만약 중국 주택 가격이 내려가면 중국의 금융 시장과 경제 전반에 커다란 타격을 줄까요? 최근 발표된 경제학 논문은 가격 하락이 가져올 위험 정도는 그리 크지 않을 거라고 분석하고 있습니다.
중요한 요인 중 하나는 바로 중국의 주택 가격이 상승할 때 중국의 가계 임금도 함께 상승했다는 점입니다. 그리고 소득 하위계층 사람들이 자신의 연봉의 8배, 때로는 10배나 되는 집을 사고 있지만, 중국인들은 한 번 산 부동산을 웬만해서는 팔지 않습니다. 집을 살 때 평균 집값의 35%를 현금으로 내기 때문에 매달 갚아야 하는 금액이 적고 주택 가격을 담보로 대출을 해주는 은행의 영향력도 크지 않기 때문입니다.
논문의 저자들인 한밍 팽(Hanming Fang), 콴린 구(Quanlin Gu), 웨이 지옹(Wei Xiong), 리안 주(Li-An Zhou)는 중국 상업은행의 주택담보대출 데이터를 활용해 중국 120개 주요 도시의 주택 지수를 만들었습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 신장과 같이 주택 가격이 높은 도시들의 경우 2003~2013년 동안 매년 주택 가격이 평균 13.1%씩 상승했습니다. 중국의 주택시장 성장이 미국이나 일본과 가장 다른 점은 바로 소득 상승을 동반했다는 것인데, 같은 기간 중국 가계 평균 소득은 매년 9% 상승했습니다.
물론 여전히 위험은 존재합니다. 중국의 주택 구매자들은 특히 소득 분포 하위 10%에 있는 사람들은 집을 살 때 엄청난 금융 부담을 짊어집니다. 집을 사기 위해서 연봉의 10배가 되는 돈을 쏟아붓는 사람도 많습니다. 집을 살 때 내는 계약금(down payment)을 마련하려면 이들은 3년 치 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 합니다. 만약 처음에 현금으로 집값의 40%를 낼 수 있다고 하더라도 6% 이자율을 가정했을 때 이들은 매년 가계 소득의 45%를 집값으로 내야 합니다.
가계 소득이 가파르게 높아지는 한 이 구조에 큰 부하가 걸리지 않겠지만, 중국 경제 성장이 둔화하고 있다는 신호가 여기저기서 들려옵니다. 저자들은 만약 중국의 경제 성장이 느려지고, 특히 경제성장률이 급격히 낮아지면서 갑작스러운 침체에 빠지면, 주택가격도 하락할 수 있다고 경고하고 있습니다. 이 경우 주택 가격 하락이 금융시장을 붕괴시키지는 않더라도, 성장률 둔화가 시장 전반에 미치는 파장을 증폭시킬 수 있다고 저자들은 말합니다. (National Bureau of Economic Research)
