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빌리 가스파리노와 진나 가스파리노씨는 2010 년 부동산 붐이 꺼질 때까지 기다렸다가 81만 달러에 LA 근처 베니스에 집을 삿습니다. 그리고 부동산 버블이라고 느껴진 4년후, 135만 달러, 즉 67% 오른 가격에 집을 팔고 월세로 돌아갈 예정입니다. “집값이 너무 빨리 올라서 가격 거품이라는 생각이 들었어요.” 지금 집값이 하늘을 찌르는 뉴욕, 샌프란시스코, LA 도심지역인 이미 집세를 정당화하기 어렵습니다. 보스턴, 마이애미, 워싱턴도 몇년 전 만큼 좋은 투자는 아니죠.

뉴욕타임즈에서 이에 따라 집값으로 적당한 월세비용을 계산하는 도구를 내놓았습니다. 50만 달러 (6억원) 집에 7년동안 살 계획인 사람은 1,956 달러 이하의 월세면 그냥 월세를 내고 사는게 낫죠. 이 계산 도구는 집값, 살 예정인 기간, 대출 이자율, 대출 기간, 초기 비용, 부동산 가격 증가속도, 월세 증가 속도, 물가상승 속도, 부동산세, 고정 비용, 보험 등을 고려합니다. “지금 해안가도시들은 이미 지나치게 가격이 높아요.” LA 근처 베니스 같은 곳이 대표적이죠. 대출 이자율과 집값은 2006년 하늘을 친 후 쭉 내려오기 시작해 이미 2006년 대비 30~40% 내려온 상태입니다.

부동산 가격은 늘 요동칩니다. 2004-2006 년에는 “부동산은 절대 무너지지 않는다” 는 믿음이 파다하여 집값이 지나치게 올랐고, 월세를 내는게 더 나은 계산이었습니다. 2009-2011에는 미국 전역에 괜찮은 조건의 집들이 나타났죠. 그러나 2011년 이후 샌프란시스코 집값은 33% , 마이애미 집값은 30%, LA지역 집값은 24% 올랐습니다. 특히 샌프란시스코 지역은 버블이 굉장히 심해 집을 사는 것이 월세보다 20배 비싸죠.

집값에는 크게 세가지가 중요합니다. 첫째, 이자율은 미국 전역에서 같은데 비해 부동산 버블은 한지역에만 생기곤 합니다. 이를테면 샌프란시스코 부동산 버블이 심한데, 대출 이자는 연방준비은행에서 디트로이트 경제가 안 좋다는 판단아래 낮게 유지하는 식이죠. 둘째는 세금과 규제입니다. 캘리포니아 지역은 부동산 거래 세금이 특히 높죠. 달라스 지역은 작년 샌프란시스코 대비 네배나 많은 주거빌딩 신축을 허용했습니다. 같은 도시 내에서도 지역에 따라 버블 정도는 다릅니다.

지금 부동산 가격은 2006년 대비 적당할지 모르나 여전히 버블이라고 볼만합니다. “샌프란시스코 베이아리아나 남캘리포니아라면 여전히 월세를 내는게 나을 거에요.” (NYT Upshot)

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NYT 의 집값과 렌트 비용 비교 도구 보기